Vodič za kupovinu stana

Veliki korak

Kupovina stana je veliki korak za većinu porodica obzirom na standard u Srbiji. Ukoliko se radi o prvom stanu u kome će živeti porodica, njegov izbor uključuje emocije, ali i one negativne poput strahova. Kupovina stana, naročito danas kada cene nekretnina rastu, predstavlja veliki stres kao izvor neizvesnosti i ograničenja.

Na tom putu je veoma važno imati podršku najbližih, ali i stručnu podršku u vidu agencije za nekretnine. To se naročito odnosi na kupovinu nekretnina koje nisu ukljižene i one koje su u izgradnji. Kupovina stana na kredit, takođe može da bude vrlo stresna zbog neizvesnosti samog procesa koji ume da potraje. 

Izaberite agenciju za nekretnine 

Najpre treba izabrati agenciju za nekretnine od poverenja, tj. onu čiji vam je način rada prihvatljiv, obzirom da postoje bitne razlike u njihovom funkcionisanju. Agencija za nekretnine je vaš pravni oslonac prilikom kupovine stana, što uključuje proveru dokumentacije željenog stana, zatim pomoć pri skupljanju dokumentacije za apliciranje za kredit kod banke.

Agencija za nekretnine brine o klijentima od prvog susreta do kraja posredovanja u kupoprodajnom odnosu. To podrazumeva sledeće:

• Kreiranje adekvatne ponude prema afinitetima i mogućnostima klijenta
• Prezentaciju stanova na terenu
• Finansijsko i pravno savetovanje
• Pregovaranje o uslovima kupovine stana
• Izradu Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti
• Zakazivanje overe dokumenata kod Javnog beležnika
• Prisustvo na isplati depozita i celog iznosa vrednosti nekretnine
• Po potrebi i prenos infostana, struje i poreske obaveze

Pravna provera dokumentacije stana

Agencijski advokat, koji je specijalizovan za rad sa neporetnostima, treba detaljno da proveri svaki dokument koji govori o statusu nekretnine. To podrazumeva upoređivanje overnih brojeva, datuma i postojanje validnih pečata na njima.

Nije retkost da advokati ili agenti nekretnina otkriju nedoslednosti, ali one nekad mogu biti i stvar slučajnosti i lako se rešavaju. U retkim slučajevima, kada se otkriju pravne neregularnosti, advokati će sugerisati da se od kupovine stana odustane.

Agencija Europolis nekretnine omogućava svim potencijalnim kupcima nekretnina besplatno pravno savetovanje sa agencijskim advokatom. 

Kupovina stana – proces

Nakon što ste izabrali stan koji želite da kupite treba svoju ponudu (iznos koji biste platili za stan) da iznesete agentu. Nakon toga, slede pregovori, ukoliko se radi o nižoj ceni od tražene. Pregovori se uglavnom vode preko agenta čija umešnost igra važnu ulogu.

Kada se dogovori cena stana, agencijski advokat će sastaviti Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji se potpisuje u prostorijama agencije. Tom prilikom se daje i kapara, obično u iznosu od 10% vrednosti stana. Za Predugovor o kupoprodaji nije obavezno overavanje kod notara.

Zakazuje se potpisivanje Ugovora o kupoprodaji stana, obično u kancelariji Javnog beležnika, gde se odmah obavlja i overa dokumenta. Potom se radi isplata u banci, dok za osnov služi Ugovor o kupoprodaji i banka izdaje potvrdu o prenosu sredstava. Zatim se stranke vraćaju kod Javnog beležnika da bi prodavac overio izjavu da je primio pun iznos cene i dao saglasnost da se kupac može uknjižiti u Katastru nepokretnosti (clausula intabulante).

Svi kupoprodajni ugovori overavaju se kod Javnog beležnika (notara) po vašem izboru sa spiska javnobeležničkih kancelarija.  

Kupovina stana u novogradnji

Novogradnja dugi niz godina predstavlja nešto rizičniji prostor za trgovinu, naročito kada je u pitanju kupovina stana u izgradnji. Novi stanovi su dobar izbor za kupce koji razmišljaju o stabilnosti ulaganja, a izbor lokacije tome samo doprinosi.

Prilikom kupovine novog stana postoji obaveza plaćanja PDV-a u iznosu od 10% vrednosti stana, koji se vraća ukoliko je u pitanju prvi stan za fizičko lice.

Da bi kupovina stana u izgradnji bila bezbedna, kao i generalno novogradnja, potrebno je posebnu pažnju posvetiti proveri poslovanja investitora. U tom smislu veliku ulogu igra agencija za nekretnine, odnosno njeni advokati koji proveravaju legalnost stana i građevinskog projekta u celini.

Prilikom kupovine stana u izgradnji treba obratiti pažnju na sledeće:

• Konačnu cenu (sa popustom ili ne)
• Rok završetka radova i dobijanje upotrebne dozvole
• Rok za useljenje
• Garancije za završetak građevinskog projekta
• Vreme i uslovi primopredaje stana
• Jasnost projekta

Prilikom provere investitora, bez obzira da li se radi o završenom stanu ili stanu u izgradnji proveravaju se sledeće stavke:

·         Bonitet investitora (informacije iz APR-a, Biro za bonitet u Privrednoj komori Srbije)

·         Solventnost investitora (Registar Narodne banke Srbije)

·         Pravo svojine na parceli na kojoj se gradi zgrada (Gradsko građevinsko zemljište)

·         Posedovanje građevinske dozvole (Centralna evidencija objedinjenih procedura)

·         Legalnost priključenja na komunalnu infrastrukturu

·         Prijava građevinskih radova

·         Prethodno završeni projekti

Kupovina stana na kredit

Veliki broj naših građana kupuje stan na kredit, približno trećina. Kupovina stana na kredit može da bude stresan i obiman proces.

Ukratko kupovina stana na kredit obuhvata sledeće korake:

1.      Provera kreditne sposobnosti kupca (srpsko državljanstvo i prebivalište u R . Srbiji, Ugovor o radu na neodređeno vreme, minimalno poslednjih šest meseci, radni staž od najmanje godinu dana ili status penzionera, odgovarajuća starosna granica i prenos primanja na račun izabrane banke)

2.      Provera nekretnine – potrebno je da je stan knjižen na prodavca i pogodan za uspostavljanje hipoteke

3.      Potpisivanje Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti

4.      Procena vrednosti stana ovlašćenog procenitelja banke

5.      Dostavljanje dokumentacije iz firme (administrativna zabrana i platni listovi)

6.      Provera dokumentacije o osnovu sticanja nepokretnosti za prodavca stana

7.      Podnošenje zahteva za stambeni kredit kod banke

8.      Potpisivanje Ugovora o stambenom kreditu sa bankom, kao i osiguranje kredita kod NKOSK

9.      Overa Založne izjave koju potpisuje prodavac stana

10.  Potpisivanje Ugovora o kupoprodaji stana i njegova overa kod Javnog beležnika, sa navedenim rokom isplate

Kupovina stana na kredit može da se odnosi i na stanove koji su pod hipotekom. U tom slučaju od važnosti je da je visina duga vlasnika stana prema banci niža od prodajne cene stana. Ukoliko to nije slučaj prodava mora da se obaveže da će iz sopstvenih sredstava izmiriti dug do iznosa prodaje stana.

Procedura je znatno lakša ukoliko je hipoteka nad stanom koji je predmet kupovine u istoj banci u kojoj kupac podiže kredit za njegovu kupovinu. 

Plaćanje poreza 

Kupce stanova očekuje:

·         Porez na prenos apsolutnih prava (podnosi se na PPI -4 obrascu) potvrđuje sticanje prava nad vlasništvom nepokretnosti. To je 2,5% iznosa prometovane nekretnine i plaća se jednokratno. Poreska uprava shodno svojim merilima određuje dati iznos (poresku osnovicu) spram procene tržišne vrednosti nekretnine, a ne nužno u skladu sa iznosom u Ugovoru o kupoprodaji. Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava nije uslov za knjiženje nekretnine na ime kupca. Poreska prijava treba da se podnese u roku od 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika.

·         Porez na imovinu (podnosi se na PPI -2 obrascu) se plaća na godišnjem nivou, od momenta sticanja vlasništva nad nekretninom. Može da se plaća kvartalno, odnosno da se ukupan iznos podeli na četiri rate. Poreska prijava treba da se podnese u roku od 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika.  

·         Porez na kapitalnu dobit (podnosi se na PPDG - 3 obrascu) predstavlja dobit koja se dobija od prodaje nekretnine. Dobit se odnosi na razliku između kupovne i prodajne cene nekretnine, a poreska stopa na kapitalnu dobit iznosi 15%. Ne oporezuje se dobitak ostvaren putem nasleđivanja i putem razmene među bračnim drugovima. Od plaćanja poreza na kapitalnu dobit se oslobađaju lica koja nekretninu imaju u svom posedu najmanje deset godina. Pravo na oslobađanje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit ostvaruje se i ako se identičan novčani iznos uloži u rešavanje stambenog pitanja u roku od 90 dana.

Ukoliko kupujete stan u novogradnji očekuje vas i plaćanje PDV-a. Ako se radi o sticanju vlasništva nad prvim stanom, imate pravo na povraćaj iznosa PDV-a koji se isplaćuje petnaestak dana od kada poreska uprava proveri dospelu dokumentaciju.  Pravo na povraćaj PDV-a na stan se može ostvariti samo jednom u životu.

Svoje poreske obaveze možete proveriti putem mobilne aplikacije Moja LPA.

⁕ Sve potrebne obrasce za prijavu poreza možete skinuti sa sajta Poreske Uprave. 

Ostali troškovi pri kupovini stana 

Prilikom kupovine stana uz agencijsko posredovanje plaća se agencijska provizija u iznosu od 2% od cene stana. Provizija se uplaćuje prilikom potpisivanja Predugovora i davanja kapare.

Troškovi Javnog beležnika nisu zanemarljivi. Neophodno je računati na troškove overe Predugovora i Ugovora o kupoprodaji (iznos se obično kreće od 200 do 600 evra).

Ukoliko se stan kupuje na kredit, treba izdvojiti još 1.250 dinara za izdavanje Lista nepokretnosti, overu  Založne izjave 10.080 dinara i upis hipoteke 20.000 dinara. Tu su i troškovi banke koji se odnose na održavanje računa i osiguranje. 

Kupovinu idealne nekretnine započnite PRETRAGOM naše baze nekretnina.

Za sva pitanja pozovite agente Europolis nekretnina na telefon: +381 11 31 30 164  ili  +381 64 87 36 425. 

Objavljeno: 2022-11-15