Ugovor o poklonu, plodouživanje, opoziv poklona i nužni nasledni deo.
Kada kupac sazna da je prodavac stan stekao ugovorom o poklonu, često se pojavljuje isto pitanje: „Da li neko kasnije može da traži ovaj stan nazad?“
Sama činjenica da je nepokretnost stečena poklonom ne znači da je njena kupovina nesigurna. Ugovor o poklonu može biti potpuno valjan pravni osnov sticanja svojine.
Ipak, kod takvog stana postoji nekoliko pitanja koja pre kapare treba posebno proveriti.
Prvo proveravamo sam ugovor o poklonu
Nije dovoljno samo videti da je prodavac upisan u katastru. Potrebno je pregledati ispravu na osnovu koje je stekao nepokretnost i utvrditi:
• ko je bio poklonodavac;
• da li je imao pravo da raspolaže nepokretnošću;
• šta je tačno bilo predmet poklona;
• da li je ugovor zaključen u odgovarajućoj formi;
• da li su postojale potrebne saglasnosti;
• da li je poklonodavac zadržao plodouživanje, pravo stanovanja ili drugo pravo.
Tek tada možemo sagledati ceo pravni sled i utvrditi da li sadašnji prodavac zaista može nesmetano da raspolaže nekretninom.
Posebno proveravamo pravo plodouživanja ili stanovanja
Vrlo je česta situacija da roditelj pokloni stan detetu, a za sebe zadrži doživotno pravo plodouživanja ili pravo stanovanja.
Dete tada može biti upisano kao vlasnik, ali to ne znači da budući kupac može nesmetano da koristi stan. Promena vlasnika sama po sebi ne briše postojeće pravo trećeg lica.
Ako kupac želi da stekne stan slobodan od tog prava, mora se unapred utvrditi na koji način će pravo prestati i biti obrisano iz katastra. Usmeno obećanje da će se „to rešiti posle overe“ nije dovoljna zaštita za kupca.
Da li poklonodavac može da opozove poklon?
U određenim izuzetnim situacijama može se tražiti opoziv poklona. Ugovor o poklonu nije sistemski uređen savremenim Zakonom o obligacionim odnosima, pa sudska praksa kod opoziva primenjuje odgovarajuća pravna pravila građanskog prava.
Vrhovni sud kao klasične razloge prepoznaje teško osiromašenje poklonodavca i veliku, odnosno grubu neblagodarnost poklonoprimca. Nije dovoljna obična porodična svađa, zahlađenje odnosa ili nezadovoljstvo poklonodavca; postojanje razloga za opoziv procenjuje se prema okolnostima konkretnog slučaja.
Zato pri pravnoj proveri gledamo i da li se u vezi sa ugovorom o poklonu vodi spor ili postoji zabeležba koja može uticati na promet.
A šta je sa drugim naslednicima poklonodavca?
Ako roditelj jednom detetu pokloni stan, druga deca ne postaju suvlasnici te nekretnine samo zato što su takođe potomci poklonodavca.
Ipak, nakon smrti poklonodavca ranije učinjeni pokloni mogu biti značajni pri obračunu nužnog naslednog dela. Zakon o nasleđivanju uređuje kada i na koji način nužni naslednik može tražiti dopunu nužnog dela i, pod zakonskim uslovima, vraćanje poklona.
Za zahteve povezane sa poklonima zakon predviđa rok od tri godine od smrti ostavioca.
Da li povreda nužnog dela automatski znači da naslednik dobija deo stana?
Ne. Zakon polazi od toga da nužnom nasledniku pripada novčana protivvrednost nužnog dela. Na njegov zahtev sud pod određenim uslovima može odlučiti da mu pripadne određeni deo stvari i prava.
Zato je pogrešno pojednostavljenje: „Stan je bio poklonjen, pa naslednici mogu da ga uzmu.“ Pravna posledica zavisi od konkretnih okolnosti, prirode zahteva i odluke suda.
Šta ako je poklonodavac još živ?
Dok je poklonodavac živ, njegovo nasleđe još nije otvoreno i pitanje nužnog naslednog dela se još ne ostvaruje kao naslednopravni zahtev.
I dalje proveravamo valjanost ugovora o poklonu, vlasnički status, eventualne terete i da li postoji spor između poklonodavca i poklonoprimca koji može uticati na prodaju.
Da li je stan dobijen na poklon posebna imovina supružnika?
Po pravilu, imovina koju jedan supružnik stekne poklonom predstavlja njegovu posebnu imovinu. Samo zato što je poklon primljen tokom braka ona se ne pretvara automatski u zajedničku imovinu supružnika.
Ipak, kod prodaje proveravamo kome je poklon bio namenjen i šta proizlazi iz dokumentacije, kao i da li su u međuvremenu postojala ulaganja ili druga pravna pitanja koja mogu biti relevantna.
Može li se stan dobijen na poklon normalno prodati?
Da. Ako je ugovor valjan, prodavac ima pravo da raspolaže nepokretnošću, stanje u katastru je uredno i ne postoji pravna prepreka, prodaja se može realizovati kao i kod drugih osnova sticanja.
Kupac ne kupuje samo stan koji vidi. Kupuje i pravni sled vlasništva.
Šta proveravamo pre kapare?
Kod stana stečenog poklonom proveravamo:
• ugovor o poklonu;
• pravo poklonodavca da raspolaže nepokretnošću;
• trenutni upis u katastru;
• plodouživanje, pravo stanovanja i druge terete;
• eventualne sudske sporove i zabeležbe;
• bračni status i potrebne saglasnosti;
• okolnosti koje mogu ukazivati na spor o opozivu poklona;
• celokupan pravni kontinuitet nekretnine.
Ugovor o poklonu nije znak da od nekretnine treba odustati. On je znak da dokumentaciju treba pravilno pročitati.
Europolis nekretnine zato kod prodaje i kupovine nekretnine stečene poklonom proverava pravni sled pre davanja kapare, kako bi kupac znao šta kupuje, a prodavac šta treba da pripremi za sigurnu realizaciju.
Pročitajte još
• Nekretnina stečena ugovorom o doživotnom izdržavanju – šta kupac proverava
• Prodaja nasleđene nekretnine – šta je potrebno i kada može da se proda
• Posebna ili zajednička imovina – kada je potrebna saglasnost supružnika
• Tereti i zabeležbe u katastru – šta znače za kupca