Saglasnost organa starateljstva, zastupanje deteta i šta se dešava sa novcem od prodaje
Maloletno dete može biti vlasnik stana, kuće, zemljišta ili dela nepokretnosti. Nekretninu može steći nasleđem, poklonom, kupovinom ili po drugom zakonskom osnovu.
Problem najčešće nastaje tek kada roditelji žele da takvu nekretninu prodaju.
Nekretnina čiji je vlasnik maloletno dete može da se proda, ali roditelji ne mogu samostalno odlučiti o prodaji kao da prodaju sopstvenu imovinu.
Porodični zakon posebno štiti imovinu deteta. Roditelji mogu raspolagati nepokretnom imovinom deteta samo uz prethodnu ili naknadnu saglasnost organa starateljstva. U sigurnoj kupoprodajnoj proceduri takvu saglasnost treba rešavati unapred, pre nego što se preuzmu obaveze prema kupcu.
Zašto je potrebna saglasnost organa starateljstva?
Roditelji jesu zakonski zastupnici maloletnog deteta, ali nekretnina pripada detetu, a ne roditeljima. Zato se kod raspolaganja takvom imovinom proverava da li je planirana prodaja u interesu maloletnog vlasnika.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, značaj mogu imati razlog prodaje, tržišna vrednost, ugovorena cena, način isplate i plan za novac koji pripada detetu.
Posebno je važno šta će se dogoditi sa sredstvima nakon prodaje. Porodični zakon propisuje da roditelji glavnicu imovine deteta mogu upotrebiti samo za njegovo izdržavanje ili kada to zahteva neki drugi važan interes deteta.
Novac dobijen prodajom detetove nekretnine nije novac roditelja kojim oni mogu slobodno raspolagati.
Da li je dovoljna odluka oba roditelja?
Ne. Saglasnost roditelja ne zamenjuje saglasnost organa starateljstva kada se raspolaže nepokretnom imovinom deteta.
Zato se ova procedura ne ostavlja za trenutak kada je kupac već pronađen, kapara dogovorena i termin kod javnog beležnika zakazan. Potrebna dokumentacija i način zastupanja maloletnog vlasnika treba da budu jasni unapred.
Šta ako su roditelji razvedeni?
Činjenica da jedan roditelj samostalno vrši roditeljsko pravo ne znači automatski da drugi roditelj nema nikakvu ulogu u odluci o prodaji detetove nepokretnosti.
Porodični zakon raspolaganje imovinom deteta velike vrednosti izričito svrstava u pitanja koja bitno utiču na život deteta. Roditelj koji ne vrši roditeljsko pravo o tim pitanjima, po pravilu, odlučuje zajednički i sporazumno sa roditeljem koji ga vrši.
Konkretna situacija ipak zavisi od sudske odluke o vršenju roditeljskog prava i od toga da li je neko od roditelja delimično lišen pojedinih prava. Zbog toga se pre prodaje pregledaju i presuda o razvodu odnosno druga odluka koja uređuje roditeljsko pravo.
Šta ako je dete vlasnik samo dela stana?
Isto pravilo važi i kada je dete samo suvlasnik. Na primer, nakon ostavinskog postupka majka može imati 1/2 stana, a maloletno dete drugu polovinu. Ako žele da prodaju ceo stan, majka raspolaže svojim delom, dok je za deo koji pripada detetu potrebno sprovesti proceduru zaštite interesa maloletnika.
Ovo je česta situacija kod nasleđenih nekretnina. Zato sama činjenica da je ostavinski postupak završen nije dovoljna za planiranje prodaje; potrebno je proveriti i uzrast svakog naslednika i način njegovog zastupanja.
Ko potpisuje ugovor u ime deteta?
Maloletno dete u prometu zastupa njegov zakonski zastupnik, u skladu sa zakonom, uz potrebnu saglasnost organa starateljstva za raspolaganje nepokretnom imovinom. Ko konkretno potpisuje i koja dokumentacija je potrebna zavisi od porodičnog i vlasničkog statusa.
Zato se dokumentacija priprema pre ugovaranja kapare i rokova, a ne neposredno pred overu.
Može li roditelj da proda detetovu nekretninu da bi kupio drugu?
Može postojati sasvim opravdan razlog za takvu prodaju. Na primer, dete je nasledilo deo manje ili nefunkcionalne nekretnine, a porodica želi da njegovu imovinu pretvori u odgovarajući udeo druge nekretnine ili da sredstva usmeri na drugi važan interes deteta.
Takav plan treba da bude dovoljno jasan da se može proceniti da li je prodaja zaista u interesu deteta. Nije dovoljno neodređeno navesti da će se novac „kasnije koristiti za dete“.
Zbog toga je korisno unapred definisati:
• šta se prodaje i po kojoj ceni;
• kako je utvrđena tržišna vrednost;
• gde će biti uplaćen novac koji pripada detetu;
• da li se kupuje druga nekretnina i kakav udeo dete stiče;
• na koji drugi konkretan interes deteta se sredstva usmeravaju.
Šta se dešava sa novcem nakon prodaje?
Prodajom detetova imovina ne nestaje, već menja oblik. Umesto stana ili suvlasničkog dela dete dobija novčana sredstva.
Roditelji tim sredstvima ne mogu raspolagati kao sopstvenim novcem. Način njihove upotrebe mora biti usklađen sa pravilima o imovini deteta i sa uslovima pod kojima je prodaja odobrena.
Šta ako kupac kupuje putem stambenog kredita?
Kupovina putem kredita nije isključena samo zato što je prodavac maloletno lice. Ipak, potrebno je uskladiti proceduru zaštite imovine deteta sa procedurom banke kupca.
Banci mora biti jasno ko zastupa maloletnog vlasnika, da su ispunjeni uslovi za prodaju i da će kupac nakon isplate moći nesmetano da stekne pravo svojine. Zbog toga ovakva kupoprodaja zahteva pažljivije planiranje rokova.
Da li treba uzeti kaparu pre dobijanja saglasnosti?
Ovde savetujemo poseban oprez. Ne treba praviti situaciju u kojoj je prodavac već preuzeo čvrstu obavezu da proda nepokretnost, a tek potom počinje da proverava da li će nadležni organ takvo raspolaganje odobriti.
Ako se bilo kakav dogovor sklapa pre okončanja potrebnih provera, njegovi uslovi moraju biti pravno prilagođeni činjenici da realizacija zavisi od saglasnosti nadležnog organa.
Šta proveravamo pre nego što nepokretnost ponudimo kupcima?
Ako je vlasnik ili jedan od suvlasnika maloletno lice, pre prodaje proveravamo:
• osnov po kome je dete steklo nepokretnost;
• vlasnički udeo deteta;
• ko vrši roditeljsko pravo;
• da li u odlučivanju učestvuje i drugi roditelj;
• ko zastupa dete u konkretnom poslu;
• koja saglasnost organa starateljstva je potrebna;
• razlog prodaje i plan raspolaganja novcem;
• uslove banke ako kupac koristi kredit.
Maloletni vlasnik nije prepreka za prodaju. Nepripremljena procedura jeste.
Europolis nekretnine zato ovakvu prodaju priprema pre kapare i završne realizacije, kako bi prodavci unapred znali šta je potrebno, a kupac mogao da uđe u transakciju sa jasnim koracima i realnim rokovima.
Pročitajte još
• Prodaja nasleđene nekretnine – šta je potrebno i kada može da se proda
• Kupujete stan stečen poklonom – šta treba proveriti?
• Šta se dešava sa nekretninom u slučaju razvoda?
• Posebna ili zajednička imovina – kada je potrebna saglasnost supružnika