Kupovina ili prodaja nekretnine ne završava se dogovorom o ceni. Sve što su kupac i prodavac dogovorili treba precizno preneti u ugovor, jer se upravo iz njega vidi šta se prodaje, za koliko, kada i kako se plaća, kada se nekretnina predaje i pod kojim uslovima kupac postaje njen vlasnik.
Kod jednostavne kupoprodaje ugovor može delovati prilično standardno. U praksi, međutim, dve potpuno iste kupoprodaje gotovo da ne postoje. Nekretnina može biti pod hipotekom, kupac može koristiti stambeni kredit, prodavac kupovati drugi stan od dobijenog novca, može postojati više suvlasnika, potreba za saglasnošću supružnika ili druga okolnost koja menja način realizacije.
Zato dobar ugovor ne treba samo da ispuni zakonsku formu. Treba da prati konkretan posao i zaštiti obe strane.
Šta je pravno najvažnije?
Kod ugovora o prodaji osnovni elementi su predmet prodaje i cena.
Kod nekretnine predmet mora biti dovoljno precizno određen, a cena određena ili odrediva. Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u zakonom propisanoj formi kod nadležnog javnog beležnika.
To je pravni osnov. U praksi, međutim, kvalitetan kupoprodajni ugovor mora da odgovori na još nekoliko veoma važnih pitanja.
Ko su kupac i prodavac?
Ugovor sadrži tačne identifikacione podatke ugovornih strana.
Kod fizičkih lica koriste se podaci iz važećih ličnih dokumenata, a kod pravnih lica odgovarajući registracioni podaci i podaci o zastupniku.
Istovremeno se proverava ko zaista ima pravo da raspolaže nepokretnošću.
Ako postoji više suvlasnika, utvrđuje se ko prodaje koji udeo. Ako nekretnina predstavlja zajedničku imovinu supružnika, proverava se ko mora učestvovati u poslu ili dati potrebnu saglasnost.
Zato podatke u ugovoru ne posmatramo odvojeno od dokumentacije kojom se dokazuje pravo prodavca da nekretninu proda.
Nekretnina mora biti precizno određena
Nije dovoljno napisati samo adresu stana.
Predmet prodaje opisuje se na način koji ga nedvosmisleno povezuje sa podacima iz katastra: odgovarajući podaci o posebnom delu objekta, objektu ili parceli, površini, udelu i drugim relevantnim oznakama.
Posebno proveravamo da li se stanje u dokumentaciji, katastru i faktičko stanje na terenu međusobno podudaraju.
Ako uz stan ide garažno mesto, garaža, ostava ili drugi poseban deo, potrebno je proveriti njegov pravni status i jasno odrediti da li i na koji način ulazi u predmet prodaje.
Cena nije dovoljna – važan je i način isplate
Ugovor treba jasno da definiše ukupnu kupoprodajnu cenu, ali i kako, kome i kada se ona plaća.
Kod gotovinske kupovine to može biti jedna ili više uplata. Kod kreditne kupovine deo cene najčešće se isplaćuje iz ličnih sredstava kupca, a ostatak iz sredstava stambenog kredita.
Ako na nekretnini postoji hipoteka prodavčeve banke, deo kupoprodajne cene može biti namenjen zatvaranju tog kredita.
Ako prodavac novcem od prodaje istovremeno kupuje drugu nekretninu, rokovi i tok novca takođe moraju biti međusobno usklađeni.
Zato u ugovoru nije dovoljno napisati samo: „cena iznosi 200.000 evra“. Mora biti jasno koji iznos, na koji račun, iz kojih sredstava i u kom roku se isplaćuje.
Šta se dešava sa kaparom?
Ako je prethodno zaključen predugovor i data kapara, ugovor treba da konstatuje taj iznos i način na koji se on uračunava u kupoprodajnu cenu.
Važno je razlikovati kaparu od obične uplate dela cene ili rezervacije, jer pravne posledice nisu iste.
Zato ne koristimo termin „kapara“ samo zato što se tako kolokvijalno naziva novac koji je kupac ranije dao. Posmatramo šta su strane stvarno ugovorile.
Kada kupac može da se upiše kao vlasnik?
Jedna od najvažnijih odredbi odnosi se na saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik — clausula intabulandi.
Ona može biti sadržana u samom kupoprodajnom ugovoru, a može biti data i naknadno posebnom izjavom, u odgovarajućoj formi.
U praksi se često ugovara da prodavac bezuslovnu saglasnost za konačan upis kupca daje nakon što primi kupoprodajnu cenu u celosti.
Zato treba jasno definisati kada se smatra da je cena potpuno isplaćena, ko to potvrđuje i kada se obezbeđuje dokument potreban za konačan upis prava svojine.
Ne treba mešati zaključenje kupoprodajnog ugovora sa konačnim upisom kupca u katastar. To jesu povezani, ali nisu isti koraci.
Šta prodavac garantuje kupcu?
Ugovor treba da odgovara stvarnom pravnom stanju nekretnine.
Ako nema tereta i prava trećih lica, to se odgovarajuće konstatuje. Ako hipoteka, službenost ili drugo pravo postoje i kupac za njih zna, ugovor treba da definiše njihov status i, kada je potrebno, način njihovog brisanja ili daljeg postojanja.
Prodavac odgovara za pravne nedostatke kada postoji pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava pravo kupca, a kupac za njega nije znao niti je pristao da nekretninu preuzme sa tim pravom.
Zato formulacije o vlasništvu, teretima i pravima trećih lica nisu samo formalnost. One kupcu daju veoma važnu pravnu zaštitu.
Kada se stan predaje kupcu?
Ugovor treba da odredi i trenutak primopredaje.
To ne mora biti isti dan kada se ugovor overava.
Prodavcu nekada treba nekoliko dana ili nedelja za iseljenje, dok u drugim poslovima kupac preuzima nekretninu odmah nakon isplate cene.
Važno je zato definisati datum ili jasan uslov primopredaje, stanje u kojem se nekretnina predaje i trenutak od kojeg kupac preuzima troškove njenog korišćenja.
Prilikom primopredaje preporučujemo zapisnik u kojem se evidentiraju predati ključevi, očitana brojila, stanje nekretnine i dokumentacija koja se predaje kupcu.
Ako u stanu ostaje nameštaj ili oprema koja je bila deo dogovora, i to je korisno jasno navesti.
Ko plaća porez, javnog beležnika i troškove stana?
Kod kupoprodaje nekretnine veoma je važno da ugovor jasno odredi ko snosi pojedine troškove.
Kod prometa nekretnine na koji se obračunava porez na prenos apsolutnih prava, poreski obveznik po zakonu jeste prodavac. U praksi se kupoprodajnim ugovorom najčešće ugovara da kupac preuzima obavezu plaćanja ovog poreza.
To znači da kupac plaća porez utvrđen za konkretnu kupoprodaju, dok ugovor između kupca i prodavca ne menja činjenicu ko se po zakonu smatra poreskim obveznikom.
Troškove javnobeležničke solemnizacije kupoprodajnog ugovora uobičajeno snosi kupac. Kod kreditne kupovine kupac snosi i troškove koji proizlaze iz njegovog načina finansiranja, poput procene nepokretnosti, bankarskih troškova i overe dokumentacije potrebne za njegov stambeni kredit.
Sa druge strane, prodavac snosi sve tekuće troškove nekretnine do dana kada kupac uđe u posed.
To obuhvata račune i druge obaveze koje se odnose na period korišćenja stana do primopredaje. Od dana ulaska kupca u posed, tekuće troškove preuzima kupac.
Zato se prilikom primopredaje očitavaju brojila i evidentira stanje obaveza, kako bi bilo potpuno jasno koji troškovi pripadaju prodavcu, a koji kupcu.
Šta ako jedna strana ne ispuni ono što je ugovorila?
Dobar ugovor ne uređuje samo situaciju u kojoj sve ide po planu.
Treba razmišljati i o tome šta se dešava ako kupac zakasni sa isplatom, prodavac ne preda nekretninu u ugovorenom roku, ne obezbedi potrebnu dokumentaciju ili neka od strana na drugi način ne ispuni svoju obavezu.
U zavisnosti od posla, ugovorom se uređuju rokovi, posledice docnje, mogućnost raskida, naknada štete, ugovorna kazna kada je dopuštena i druga pitanja važna za konkretnu transakciju.
Cilj nije da ugovor bude što duži.
Cilj je da unapred daje odgovor na pitanja koja mogu nastati tokom realizacije.
Da li je dovoljan „standardni ugovor sa interneta“?
Kod kupoprodaje nekretnine ne preporučujemo takav pristup.
Dva stana mogu imati istu cenu i nalaziti se u istoj ulici, a pravno predstavljati potpuno različite poslove.
Jedan može biti posebna imovina prodavca, drugi zajednička imovina supružnika. Jedan može biti bez tereta, drugi pod hipotekom. Jednog kupuje gotovinski kupac, drugog kupac putem kredita. U jednom slučaju predaja je odmah, u drugom nakon dva meseca.
Ugovor treba da prati konkretnu nekretninu, konkretnu dokumentaciju i konkretan dogovor kupca i prodavca.
Zato u Europolis nekretninama pre pripreme realizacije proveravamo dokumentaciju, usaglašavamo sve bitne uslove sa stranama i prosleđujemo kompletne informacije advokatu koji priprema pravnu dokumentaciju.
Dobar kupoprodajni ugovor ne služi samo da bi posao mogao da bude overen.
Njegova prava vrednost je u tome da kupac i prodavac unapred znaju šta su dogovorili, šta je čija obaveza, kojim redom se posao realizuje i šta se događa ako nešto ne bude izvršeno kako je planirano.
EUROPOLIS SAVET: Pre kapare i potpisa ugovora proverite dokumentaciju i usaglasite sve bitne uslove realizacije. Dobar ugovor prati konkretnu nekretninu i konkretan dogovor kupca i prodavca.
Pročitajte još
• Kapara ili rezervacija – koja je razlika i kada se novac vraća?
• Isplata kupoprodajne cene – kako se bezbedno plaća nekretnina
• Primopredaja nepokretnosti – šta treba proveriti
• Posebna ili zajednička imovina – kada je potrebna saglasnost supružnika