Kako uskladiti ceo postupak
Ako kupovinu novog stana finansirate prodajom postojećeg, učestvujete u takozvanoj vezanoj kupoprodaji. U tom procesu potrebno je uskladiti dve transakcije: prodaju vašeg stana i kupovinu sledećeg, zajedno sa kaparama, isplatama i rokovima za selidbu.
Uz dobru pripremu i koordinaciju, ovaj postupak može se organizovati tako da svaki korak prati naredni.
Kada početi potragu za novim stanom
Pre prodaje korisno je pregledati oglase, upoznati ponudu i utvrditi šta možete kupiti u okviru očekivanog budžeta. Već tada treba definisati glavne karakteristike budućeg stana: lokaciju, površinu, strukturu, sprat, lift, grejanje i stanje nepokretnosti.
Ozbiljnu, intenzivnu potragu preporučujemo nakon potpisivanja predugovora i prijema kapare za vaš stan. Tada imate konkretnog kupca, dogovorenu prodajnu cenu i rokove na osnovu kojih možete planirati sledeću kupovinu.
Zašto traženje novog stana pre dogovorene prodaje često otežava posao?
Prodavci neretko žele prvo da pronađu stan koji bi kupili, a tek zatim da pokrenu prodaju svog. Kada pronađu odgovarajuću nepokretnost, ne mogu da je kaparišu jer novac očekuju od prodaje.
Tada počinje intenzivna prodaja njihovog stana. Dok pronađu kupca, željena nepokretnost može biti prodata. Potraga kreće iznova, a prodavci ponekad zaustavljaju sopstvenu prodaju i izgube ozbiljnog kupca.
Takav krug može se ponavljati i nepotrebno produžiti ceo proces. Zato je važno unapred upoznati tržište, a konkretnu kupovinu organizovati na osnovu već dogovorene prodaje.
Kako se dogovaraju rokovi
Prilikom prihvatanja ponude za svoj stan, prodavac treba odmah da naglasi da od tog novca kupuje drugu nepokretnost. Tako se od početka pregovara o roku koji omogućava pronalaženje novog stana i usklađivanje obe kupoprodaje.
U praksi se može dogovoriti duži rok za konačnu isplatu, na primer 60 dana, odnosno 90 dana kada kredit ili okolnosti vezane kupoprodaje to zahtevaju, uz saglasnost svih učesnika.
Ovi rokovi predstavljaju dogovor ugovornih strana. Važno je da budu realni i da ostave dovoljno prostora za izbor stana, proveru dokumentacije i realizaciju plaćanja.
Prijem kapare znači i preuzimanje ugovornih obaveza. Zato pre potpisivanja predugovora treba proceniti da li su želje, raspoloživi budžet i dogovoreni rokovi međusobno usklađeni.
Kako agent olakšava potragu
Kada su zahtevi jasno definisani, agent priprema ponudu stanova koji odgovaraju potrebama i mogućnostima kupca.
U Europolisu nastojimo da potragu skratimo izborom nepokretnosti koje zaista vredi pogledati. Proveravamo raspoloživost, dostupnu dokumentaciju i uslove prodaje, a iz ponude izdvajamo stanove sa poznatim problemima koji ne odgovaraju planiranoj kupovini.
Tako kupac usmerava vreme na relevantne nekretnine i lakše donosi odluku u roku koji ima na raspolaganju.
Usklađivanje kapare i isplate u obe kupoprodaje
Kada se pronađe odgovarajući stan, iznos kapare i rokovi njegove kupovine usklađuju se sa već ugovorenom prodajom.
Ako se primljena kapara koristi za kaparisanje sledećeg stana, potrebno je proveriti da li njen iznos odgovara novom dogovoru. Konačna isplata za stan koji kupujete planira se tako da prethodno budu raspoloživa sredstva od prodaje vašeg stana.
Kada neki od učesnika koristi stambeni kredit, dinamiku treba usaglasiti i sa bankom. Rokove u drugoj kupoprodaji ne treba ugovarati nezavisno od prve, jer kašnjenje jedne isplate može uticati na ceo niz transakcija.
Šta ako je za selidbu potrebno više vremena
Isplata cene i primopredaja ne moraju biti istog dana. Uz saglasnost kupca, može se ugovoriti da prodavac ostane u stanu određeno vreme nakon isplate, kako bi završio kupovinu i preselio se.
Ovo je posebno korisno kada i prodavac sledećeg stana učestvuje u vezanoj kupoprodaji.
Ugovorom se precizno određuju datum iseljenja i predaje, stanje u kojem se stan predaje i troškovi koje prodavac snosi do primopredaje.
Radi zaštite kupca, obaveza iseljenja i predaje može se urediti uz izričitu saglasnost prodavca za neposredno prinudno izvršenje po dospelosti obaveze, odnosno odgovarajuću izvršnu klauzulu. Njenu sadržinu i uslove izvršnosti usaglašavaju advokat i javni beležnik.
Zašto je korisno da jedna agencija koordinira ceo posao
Kada jedna agencija prati i prodaju postojećeg i kupovinu novog stana, ima pregled svih dogovorenih rokova, dokumentacije i potreba učesnika. To olakšava komunikaciju između prodavaca, kupaca, banaka i javnih beležnika, kao i pravovremeno rešavanje eventualnih zastoja.
Ako planirate da prodate stan i tim novcem kupite drugi, obratite se Europolis nekretninama kako bismo zajedno definisali budžet, zahteve i redosled koraka — od početka prodaje do ulaska u novi dom.
Pročitajte još
• Kako da prodam nepokretnost
• Kako kupiti nekretninu: koraci od pretrage do upisa
• Kapara ili rezervacija – koja je razlika i kada se novac vraća?
• Primopredaja nepokretnosti – šta treba proveriti