Osnovna obaveza kupca jeste da isplati ugovorenu kupoprodajnu cenu na dogovoreni način i u predviđenim rokovima. Kupovina podrazumeva i pripremu lične i kreditne dokumentacije, plaćanje ugovorenih troškova i preuzimanje nepokretnosti.
Isplata kapare i kupoprodajne cene
Ukoliko je ugovorena kapara, kupac je plaća u iznosu i roku utvrđenom predugovorom ili ugovorom. Kapara se uračunava u kupoprodajnu cenu. Često iznosi 10% dogovorene cene, ali njen iznos nije zakonom fiksiran i određuje se dogovorom ugovornih strana.
Ako se kapara predaje prodavcu u gotovini, iznos mora biti manji od 10.000 evra, na primer 9.900 evra. Zabrana prijema gotovine od 10.000 evra ili više odnosi se i na povezane gotovinske transakcije, pa se veći iznos ne može podeliti na više manjih gotovinskih isplata.
Preostali deo kupoprodajne cene isplaćuje se preko banke, prema instrukcijama i dinamici utvrđenim ugovorom. Kupac treba blagovremeno da obezbedi sredstva.
Dokumentacija za transfer novca u banci
Za transfer kupoprodajne cene kupac treba da pripremi overen predugovor ili ugovor o kupoprodaji i važeću ličnu kartu. Pre zakazanog transfera treba proveriti da li banka za konkretnu transakciju zahteva dodatnu dokumentaciju.
Priprema dokumentacije i realizacija stambenog kredita
Kupac treba da ima važeću ličnu kartu ili pasoš i dostavi podatke potrebne za pripremu ugovora.
Ako kupuje putem stambenog kredita, potrebno je da blagovremeno podnese zahtev banci, dostavi traženu dokumentaciju, obezbedi učešće i ispuni uslove za isplatu kredita.
Pre ugovaranja rokova preporučujemo proveru kreditnih mogućnosti i prihvatljivosti konkretne nepokretnosti kod banke. Rokove kupoprodaje treba uskladiti sa očekivanim tokom odobrenja i realizacije kredita.
Plaćanje troškova kupovine
U kupoprodajama koje realizujemo, kupac plaća javnobeležničke troškove i kupoprodajnim ugovorom preuzima obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, kada se taj porez obračunava. Prodavac ostaje zakonski poreski obveznik, dok kupac izmiruje porez u skladu sa ugovorom i poreskim rešenjem.
Kupac plaća i posredničku naknadu prema ugovoru o posredovanju, troškove bankarskog transfera, takse za upis prava svojine i pripadajuće troškove kreditiranja ako koristi stambeni kredit.
Detaljne iznose i način obračuna obrađujemo u tekstu „Koje sve troškove plaća kupac kada kupuje nekretninu?“.
Dostavljanje podataka za poreski postupak
Kod uobičajene kupoprodaje koju potvrđuje javni beležnik, potrebne isprave i podatke za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava beležnik dostavlja elektronskim putem. Kupac ih ne nosi lično poreskom organu.
Za kupca fizičko lice koje ne vodi poslovne knjige, ovaj postupak obuhvata i podatke za porez na imovinu kada su ispunjeni zakonski uslovi. Kupac treba da dostavi tražene podatke i dokaze, posebno ako ostvaruje poresko oslobođenje, i odgovori na eventualni zahtev za dopunu.
Upis prava svojine u katastar
Javni beležnik po službenoj dužnosti elektronski dostavlja katastru isprave koje sastavlja, potvrđuje ili overava i koje su relevantne za upis. Kupac zato kod redovne kupoprodaje ne podnosi samostalno isti zahtev za uknjižbu.
Ako se bezuslovna saglasnost prodavca za upis — klauzula intabulandi — daje posebnom izjavom nakon potpune isplate, i ta isprava dostavlja se katastru nakon overe.
Kupac treba da prati dostavljanje rešenja, plati propisane takse i proveri da li je njegovo pravo upisano u skladu sa ugovorom. Dostavljanje dokumentacije pokreće postupak, dok o upisu odlučuje katastar.
Preuzimanje nepokretnosti i promena korisnika računa
Kupac preuzima nepokretnost u ugovorenom roku i proverava da li njeno stanje odgovara dogovoru. Preporučujemo da sa prodavcem potpiše zapisnik o primopredaji, u kojem se evidentiraju stanje nepokretnosti, očitana brojila, predati ključevi i dokumentacija.
Nakon primopredaje kupac treba da pokrene promenu korisnika računa za električnu energiju, komunalne i druge usluge, prema procedurama pružalaca usluga. Od datuma utvrđenog ugovorom preuzima i pripadajuće troškove korišćenja nepokretnosti.
Uz Europolis nekretnine, kupac dobija jasne instrukcije za svaki korak — od pripreme dokumentacije i isplate do primopredaje i praćenja upisa prava svojine.
Pročitajte još
• Kako kupiti nekretninu: koraci od pretrage do upisa
• Koje sve troškove plaća kupac kada kupuje nekretninu
• Isplata kupoprodajne cene – kako se bezbedno plaća nekretnina
• Primopredaja nepokretnosti – šta treba proveriti