Priprema dokumentacije je prvi korak u prodaji stana, kuće, lokala ili placa. Kada se dokumentacija pregleda na početku, eventualni nedostaci mogu se rešavati na vreme, a kupoprodaja se lakše organizuje.
Potrebna dokumentacija zavisi od načina sticanja nepokretnosti, njenog statusa u katastru i okolnosti konkretne prodaje.
Lična dokumenta prodavca
Prodavac treba da ima važeću ličnu kartu ili pasoš. Ako nepokretnost prodaje više suvlasnika, potrebna su lična dokumenta svih učesnika koji prodaju svoje udele.
Dokument kojim se dokazuje osnov sticanja
Potrebno je pripremiti dokument na osnovu kojeg je prodavac stekao nepokretnost. To može biti:
• kupoprodajni ugovor ili ugovor o otkupu;
• ugovor o poklonu;
• pravnosnažno rešenje o nasleđivanju;
• ugovor o doživotnom izdržavanju, uz dokaz o smrti primaoca izdržavanja;
• pravnosnažna sudska odluka;
• drugi odgovarajući dokument o sticanju.
Dokumentacija treba da bude u pravno valjanoj formi, u originalu ili odgovarajućem overenom prepisu. Za starije ugovore prihvatljiva je overa nadležnog organa koji je u vreme njihovog zaključenja obavljao taj posao.
Provera podataka u katastru
Pre prodaje proverava se aktuelno stanje u katastru: podaci o nepokretnosti, upisani vlasnik i njegov udeo, površina, tereti i zabeležbe.
Dokument o osnovu sticanja i podaci iz katastra imaju različitu ulogu. Ugovor ili rešenje pokazuje kako je prodavac stekao nepokretnost, dok katastar pokazuje trenutno upisano stanje.
Posebno je važno proveriti da li se podaci iz dokumentacije podudaraju sa podacima u katastru i sa nepokretnošću koja se prodaje.
Kada je potrebna saglasnost supružnika
Ako je nepokretnost stečena radom tokom trajanja zajednice života u braku i predstavlja zajedničku imovinu supružnika, za prodaju je potrebno učešće odnosno odgovarajuća saglasnost drugog supružnika. To važi i kada je u katastru upisan samo jedan supružnik.
Nepokretnost stečena nasleđem ili poklonom jednom supružniku, kao i nepokretnost stečena pre braka, po pravilu predstavlja njegovu posebnu imovinu kojom samostalno raspolaže.
Ako postoje bračni ugovor, sporazum o deobi ili sudska odluka, potrebno ih je dostaviti radi provere. Sam datum sticanja tokom braka nije dovoljan da se u svakom slučaju zaključi da je reč o zajedničkoj imovini.
Porodični zakon, čl. 168–176
Dokumentacija za neuknjižene nepokretnosti
Kod neuknjiženih nepokretnosti potrebno je utvrditi razlog zbog kojeg upis nije sproveden i pripremiti dokumentaciju koja dokazuje pravni kontinuitet do sadašnjeg prodavca.
To može podrazumevati kompletan niz ugovora, rešenja i drugih isprava od prvobitnog nosioca prava, odnosno upisanog prethodnika, do prodavca.
U zavisnosti od razloga neuknjiženosti, potrebna je i dokumentacija o samom objektu ili posebnom delu objekta. Kompletan pravni sled ne znači automatski da su ispunjeni i svi ostali uslovi za upis, pa se mogućnost uknjižbe proverava za konkretnu nepokretnost.
Dokumentacija za nepokretnosti u izgradnji
Kod prodaje stana ili drugog posebnog dela objekta u izgradnji proveravaju se naročito:
• pravnosnažna građevinska dozvola;
• potvrda o prijavi radova;
• odgovarajuća tehnička dokumentacija koja identifikuje predmet prodaje;
• prava investitora na zemljištu i podaci o eventualnim opterećenjima;
• ugovorni sled, ako stan prodaje lice koje ga je prethodno kupilo od investitora.
Ova dokumentacija važna je i za proveru mogućnosti predbeležbe prava kupca u katastru.
Dodatna dokumentacija u posebnim slučajevima
Ako postoji hipoteka banke koja se zatvara iz kupoprodajne cene, prodavac pribavlja potvrdu o stanju duga i pismo o namerama banke, kako bi se unapred uredili isplata i brisanje hipoteke.
Ako prodavca zastupa punomoćnik, potrebno je odgovarajuće punomoćje u propisanoj formi, sa jasno određenim ovlašćenjima, kao i važeći identifikacioni dokument punomoćnika. Sadržinu punomoćja treba proveriti pre zakazivanja potpisivanja ugovora.
Kada treba pripremiti dokumentaciju
Najbolje je da se dokumentacija pregleda već prilikom pripreme nepokretnosti za prodaju. Tako se na vreme uočavaju nedostajuće isprave, neusaglašeni podaci ili potreba za dodatnim saglasnostima.
Obratite se Europolis nekretninama kako bismo pregledali dokumentaciju koju posedujete i pomogli vam da pripremite sve što je potrebno za prodaju vaše nepokretnosti.
Pročitajte još
• Kako da prodam nepokretnost
• Koje su obaveze prodavca nepokretnosti
• Posebna ili zajednička imovina – kada je potrebna saglasnost supružnika
• Prodaja nasleđene nekretnine – šta je potrebno i kada može da se proda