Korisne informacije

Sve što treba da znate kada prodajete ili kupujete nekretnine.

Porez na promet – porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti od strane nadležne Republičke Uprave Javnih Prihoda – Filijala Opštine gde se nepokretnost nalazi. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza ide na teret Prodavca, ali je višegodišnja praksa da ovaj porez plaća Kupac u ime Prodavca

Da. Ako ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. godine oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2, porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Na svakog člana porodičnog domaćinstva, koji ne poseduje nekretninu, a živi sa Vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15m2.

Zakonski rok za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava je 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji. Osim overenog Ugovora o kupoprodaji, potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja (dokaz vlasništva) Prodavca tj. Ugovor kojim je on stekao predmetnu nepokretnost, sa poreskom klauzulom (pečatom RUJP), kao i ličnom kartom Prodavca.

Ukoliko ste Kupac prvog stana biće Vam potrebna dodatna dokumentacija:

1. Izjava kupca prvog stana koja se overava kod Notara, a može se preuzeti na sajtu poreske uprave: https://www.paragraf.rs/obrasci-paragraf/obrazac-ikps-pdv-izjava-kupca-stana-da-kupuje-prvi-stan.html

2. Izvod iz Matične knjige rođenih

3. Uverenje o državljanstvu

4. Uverenje o kretanju prebivališta od 01.07.2006. (Ljermontova za Beograd)

5. Uverenje Gradske uprave za javne prihode – Odeljenje Opštine na kojem ste imali prebivalište, da se ne dužite za godišnji porez na imovinu od 01.06.2017. god. Ukoliko ste imali prebivalište na više gradskih opština, poresko uverenje Vam treba iz svake. Za svakog narednog člana domaćinstva Vam je potrebna ista dokumentacija.

Za kompletnu dokumetnaciju koja je potrebna za povraćaj PDV-a (za nove stanove) ili oslobađanje na porez na prenos apsolutnih prava (za stare stanove) prilikom vađenja NAGLASITE da je za KUPCA PRVOG STANA, jer ste na taj način oslobođeni plaćanja svih taksi.

Posle prijema Rešenja sa razrezanim porezom, imate rok 15 dana da uplatite navedeni iznos i dokaz o uplati dostavite nadležnoj Filijali RUJP kako biste dobili Potvrdu o regulisanom porezu na promet.

Sada javni beležnici prilikom overe Ugovora o kupoprodaji šalju poresko obaveštenje nadležnoj PU. Ukoliko su nadležnoj PU potrebna dodatna dokumenta, kontaktiraće Vas..

Jedno od najčešćih pitanja upućeno nama posrednicima!

Kako su kod nas veoma česti slučajevi vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi, sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni.

- Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do.., a ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.

- Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu broj nepokretnosti koji se u Beogradu nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima za sprat i grejanje kao i stepenom sređenosti buduće nekretnine agent ili menadžer agencije Europolis će Vam u kratkom roku pokazati veliki broj adekvatnih nekretnina kako iz sopstvene ponude tako i iz ponude kolega iz ostalih agencija Gledanjem nekoliko adekvatnih nekretnina iz naše ponude već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac već odabrao budući stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.

Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.

Lako, na pravom ste mestu! Dovoljno je da se javite na naše telefone ili mejl adresu:

E-mail: europolisnekretnine@gmail.com

U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, zakazati Vam sastanak, doći do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu nepokretnost na tržištu. Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovorićete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima i prodaja može da počne.

Lako, na pravom ste mestu! Dovoljno je da se javite na naše telefone ili mejl adresu:

e-mail: europolisnekretnine@gmail.com

U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, prezentovati našu ponudu i objasniti uslove saradnje.

Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja koje možete videti na linku https://www.mpravde.gov.rs/tekst/3579/pravo-stranaca-da-sticu-nepokretnosti.php

Prenos računa Infostana vršite Vi kao Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Od dokumentacije je potrebna kopija Ugovora o kupoprodaji i Vaša lična karta.

Prenos brojila za električnu energiju vršite Vi kao Kupac, odlaskom u nadležnu službu „EPS Distribucija“ d.o.o. Beograd (Masarikova 1-3 ili Požeška 71) sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji (poneti original na uvid), Vašom ličnom kartom, poslednjim plaćenim računom za električnu energiju. Prenos prava korišćenja priključka fiksnog telefona Telekoma Srbija, (ukoliko Prodavac ne zadržava svoj broj) vršite Vi kao Kupac uz fotokopiju Ugovora o kupoprodaji, Vašom ličnom kartom i poslednjim plaćenim računom za Telekom usluge.

Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti.

Prilikom sklapanja Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, obično se ugovara i davanje kapare u iznosu od 10% od celokupne kupoprodajne cene nepokretnosti, koja može biti isplaćena u efektivnom stranom novcu, u gotovini, u iznosu do 10.000,00 evra koliko zakon dozvoljava isplatu u gotovom novcu. Isplata preostalog dela kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 3000 do 15000 RSD.

Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Ugovora o kupoprodaji, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Ugovora o kupoprodaji uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.

Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup. Potrebno jeda vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, čak i ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti određenih opština, odnosno, preduzeća-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.(agencija” Kvadrat” po potrebi, asistira vlasniku u pribavljanje navedene dokumentacije)

Taksa za uknjižbu Republičkog geodetskog zavoda - Službe za katastar nepokretnosti trenutno iznosi 5.010,00 dinara, a plaćate i RAT (republička administrativna taksa) u iznosu od 310,00 dinara.

 


Šta je porez na kapitalnu dobit?


Porez na kapitalnu dobit je porez na pozitivnu razliku u ceni koja je postignuta isplativom prodajom nepokretnosti. Ideja vodilja je da se oporezuje dobitak do kog se dolazi ciljano, prodajom određene nepokretnosti radi zarade. 


Poreska stopa po kojoj se određuje poreska obaveza je 15% ostvarene dobiti. 


Kao poreska osnovica se koristi razlika iznosa cene sticanja i cene prodaje nepokretnosti, ali se umanjuje za iznos amortizacije. Amortizacija može da bude trošak renoviranja i dogradnje nepokretnosti, koji je izvršen pre prodaje nepokretnosti. Da bi se računala amorticacija, odnosno da bi došlo do umanjenja poreske osnovice neophpodno je da se dostave dokazi o amortizaciji (računi za renoviranje). 


Kada se radi o nekretnini koju je prodavac (oporezovano lice) samostalno izgradilo, kao početna cena se računa iznos troškova izgradnje. Ukoliko ne postoji kao podatak iznos troškova izgradnje kao poreska osnova se uzima osnovica poreza na imovinu u godini nastanka poreske obaveze. 


Ukoliko se radi o poklonu, kao početna cena se uzima iznos koju je platilo lice koje je poklonodavac. 


Za izračunavanje poreske osnovice može da služi tržišna cena nepokretnosti koju je odredio poreski organ. 


Kada se plaća porez na kapitanu dobit?


Porez na kapitalnu dobit se plaća u roku od 30 dana od dobijanja poreskog rešenja uplatom na račun koji je naveden u rešenju.


Ko je oslobođen plaćanja poreza?



U pojedinim slučajevima fizička lica se oslobađaju od poreske obaveze na kapitalnu dobit:




·         Kada se vrši razmena nepokretnosti među bračnim drugovima




·         Kada se vri razmena nepokretnosti između bivših supružnika, a u vezi sa razvodom braka




·         Kada je nepokretnost u vlasništvu prodavca najmanje deset godina




·         U slučaju nasleđivanja u prvoj linji srodnika (od roditelja)




·         Kada se sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti ulože u kupovinu druge nepokretnosti kojom se rešava stambeno pitanje lica ili članova njegove uže porodice




·         Kada se sredstva ostvarena prodajom ulažu u adaptaciju objekta ili nadogradnju postoćeg objekta, čime se rešava stambeno pitanje lica koje je ostvarlo kapitalnu dobit ili članova njegove porodice u roku od 90 dana




Ukoliko se od ostvarene dobiti  sredstva ulože u stambeno rešenje lica koje je otvarilo kapitalnu dobit ili članova njegove porodice u roku od 12 meseci od overe Ugovora o kupoprodaji, stiče se uslov za povraćaj plaćenog poreza. Ukoliko se samo jedan deo dobiti uloži u rešavanje stambenog pitanja, povraćaj poreza nakapitalnu dobit biće srazmeran ulaganju.




Podnošenje poreske prijave




Poreska uprava najpre dobija informacije o ostvarenoj dobiti u trgovini nepokretnostima dostavljanjem Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i dokumentaciji koja je osnov sticanja nepokretnosti koje šalje Javni beležnik neposredno nakon overe Ugovora. 




Poreska prijava za porez na kapitalnu dobit se podnosi u odeljenju Republičke uprave javnih prihoda za teritoriju opštine na kojoj se nepokretnost nalazi. Postoji predviđeni rok za podnošenje poreske prijave, a to je deset dana od overe Ugovora o kupoprodaji. 




Najpre se popunjava obrazac PPDG-3 i dostavlja dokumentacija kojom se dokazuje vlasništvo nad nepokretnošću, kao i Ugovor o kupoprodaji.




Klijentima agenciji Europolis nekretnine dostupno je Besplatno pravno savetovanje


 


Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, potrebno je da se legitimiše kao Prodavac. To znači da treba da dostavi jedan od dokumenata (dokumentacija za prodaju nepokretnosti) kojima dokazuje vlasništvo nad nepokretnosti: 


       Kupoprodajni ugovor


       Ugovor o poklonu


       Rešenje o nasleđivanju


       Ugovor o doživotnom izdržavanju


       Pravosnažna sudska presuda o sticanju nepokretnosti


       Vlasnički list (izvod iz Lista nepokretnosti)


       Rešenje iz Katastra nepokretnosti



Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije. Dokumentacija za prodaju nepokretnosti mora biti originalna, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava


Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 30 dana), tj. Vlasnički list, (izvod iz lista nepokretnosti). Dok se na ime dokaza o osnovu sticanja dostavlja ili neki od gore navedenih dokumenata. 


Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika. Sva dokumentacija treba da bude originalna, sve overeno, sa RUJP pečatima Uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Dakle, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog vlasnika do danas.


Na taj naćin, Kupac, tj. novi vlasnik nepokretnosti može nepokretnost uknjižiti na svoje ime.


Ukoliko se radi o nepokretnosti koja je kupljena tokom trajanja bračne zajednice, pre prodaje je potrebno dostaviti Izjavu o saglasnosti supružnika za prodaju nepokretnosti. Izjava o saglasnosti za prodaju se overava kod Javnog beležnika. 


Rešenje iz Katastra nepokretnosti je ujedno i dokaz da na nepokretnosti ne postoji teret (ukoliko nema zabeležba o hipoteci). 


Prilikom predaje nepokretnosti potrebno je da se dostavi dokaz o izmirenim računima za struju, kako bi novi vlasnik mogao da prebaci račun na svoje ime. 


Kada se prikupi sva dokumentacija zakazuje se potpisivanje Predugovora o kupoprodaji i davanje kapare. Ukoliko obe strane žele, može odmah da se zakaže potpisivanje Ugovora okupoprodaji i njegova overa kod Javnog beležnika.

 


Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. To znači da treba da dostavi jedan od dokumenata kojima dokazuje vlasništvo nad nepokretnosti: 


       Kupoprodajni ugovor


       Ugovor o poklonu


       Rešenje o nasleđivanju


       Vlasnički list (izvod iz Lista nepokretnosti)


       Rešenje iz Katastra nepokretnosti


Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalna, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava. 


Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga - vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. 


Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika. Sva dokumentacija treba da bude originalna, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Dakle, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno novi vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.

 


Obaveza Kupca nepokretnosti je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.

Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare. Može se u iznosu do 10.000 evra isplatiti u gotovom novcu, a ostatak u dogovorenom roku, nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca. Sve se obavlja u skladu sa
Zakonom o deviznom poslovanju.


 


Kupac nepokretnosti je u obavezi da plati i posredničku proviziju agencije, takse kod Javnog beležnika (Notara) za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa I troškove transfera novca u izabranoj banci.


 


Porez na prenos apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku, kao i takse za prenos pretplatnih prava (EPS), i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi.


 


Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti koju obavlja Republička Uprava Javnih Prihoda – filijala opštine gde se nepokretnost nalazi. Zakonski rok za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava je 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji.


 


Za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava potrebno je dostaviti:


 


1.      Fotokopiju lične karte prodavca


 


2.      Popunjen obrazac PPI-4


 


3.      Četiri fotokopije Ugovora o kupoprodaji i doneti original na uvid


 


4.      Dokaz vlasništva prodavca (dokaz o osnovu sticanja)


 


Ukoliko kupac kupuje svoj prvi stan kojim obezbeđuje stambeni prostor za porodicu može da bude oslobođen obaveze plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Poreska prijava se popunjava na ime prodavca, treba da je odnese lično kupac nepokretnosti ili lice koje je opunomoćeno.


 


Nakon transfera novca u banci, prodavac je dužan da overi izjavu da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti zajedno sa clausulom inabulandi, iz razloga što se bez ove izjave kupac ne može uknjižiti.


 


Kupac nepokretnosti je dužan da zajedno sa prodavcem izvrši zamenu imena pretplatničkog prava za telefonsku liniju ukoliko ista postoji u Telekomu Srbije. Takođe, kupac je dužan da u roku od 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji izvrši izmenu imana u Elektrodistribuciji i Infostanu.




Preuzimanje stana ili druge nepokretnosti je važan momenat i treba da se odvija prema postignutom dogovoru i uslovima iz Predugovora o kupoprodaji. Podrazumevajuće je da prodavac preda stan kupcu u urednom stanju, bez nepotrebnih stvari. U stanu ne bi trebala da se nalaze ni druga lica, poput zakupaca, sem ako nije drugačije dogovoreno.


Primopredaja nepokretnosti, odnosno ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:

1. Pre potpisivanja i overe Ugovora o kupoprodaji odlazi se u nepokretnost gde se proverava da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari, ukoliko nije drugačije dogovoreno

2. Overa Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi

3. Isplata kupoprodajne cene u banci

4. Overa izjave sa clausulom intabulandi – bezuslovna saglasnost za uknjižbu

5. Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva


Tom prilikom može da se pravi Zapisnik o primopredaji nepokretnosti. Kupac treba da ponese svoj cilindar za bravu za ulazna vrata u nepokretnost. Takođe, može da ponese i svoj fiksni telefonski aparat i da ga postavi.


Primopredaja nepokretnosti može da se proširi na preuzimanje fiksnog broja telefona. Ukoliko prodavac to želi, može da ustupi svoj telefonski priključak kupcu. U tom slučaju potrebno je da zajedno odu u korisnički sevis Telekoma Srbija i podnesu zahtev za prenos pretplatničkog prava po overi Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Prenos pretplatničkog prava se ne naplaćuje.


Prodavac treba da dostavi dokaze o izmirenju računa za struju vezanih za nepokretnost.  Ostala zaduženja (Infostan i porez na imovinu) ne ometaju preuzimanje nepokretnosti jer kupac može da prebaci račun na svoje pod svojim matičnim brojem, a eventualno zaduženje prodavca se naplaćuje putem izvršitelja. Kupac treba da prebaci na svoje ime zaduženja na nepokretnost za Infostan.


Ukoliko nepokretnost nije u potpunosti ispražnjena preporuka je da se u Ugovor beleži izvršna klauzula o roku iseljenja.


 

AKREDITOVANI ZASTUPNICI VODEĆIH ORGANIZACIJA