Vodič za prodaju nekretnina u osam koraka
1. Pripremite nekretninu za prodaju
Nekretnina koju prodajete najpre treba da bude završena. To znači da svi građevinski radovi treba da se završe pre oglašavanja. To se posebno odnosi na završne radove, sitne popravke, zamene dotrajalih delova, krečenja i slično.
Nadalje, prodaja stanova ide daleko lakše ako je prvi utisak o njemu prijatan. Da bi prvi utisak bio dobar, važno je da se u njemu ne nalaze stvari koje su višak, da prostor u celini nije pretrpan i da nema očigledno prljavih i dotrajalih predmeta.
Vodite računa o osvetljenju (zamenite loše sijalice, ili dodajte nove jače, da su roletne podignute kada dolaze kupci, terasa rasčišćena bez veša koji se suši, stan uredan, i ukoliko imate kućnog ljubimca, potrudite se da bude u šetnji, kada kupac dolazi da pogleda stan.
Isto važi i kada je u pitanju prodaja kuća i placeva. Pored unutrašnjosti, koja treba da bude uredna, pažnju treba obratiti na nekretninu u celini, odnosno na fasadu, okućnicu i ogradu. Farbanje ograde i popravljanje njenog mehanizma nije veliki izdatak, a može značajno da doprinese boljem utisku.
U mnogim slučajevima renoviranje stana (delimično ili kompletno) značajno podiže cenu nekretnine na tržištu, naročito ako je u pitanju stari stan u izvornom stanu. U takvim slučajevima, ulaganje u renoviranje stana pre prodaje se višestruko isplati. Ako imate dilemu o isplativosti građevinskih radova pre prodaje možete konsultovati arhitektu.
2. Prpremite dokumentaciju o vlasništvu
Prodaja nekretnina je složen pravni postupak za koji vam je potrebna originalna i overena dokumentacija o vlasništvu. To može da bude jedan od sledećih dokumenata:
● Kupoprodajni ugovor
● Ugovor o poklonu
● Rešenje o nasleđivanju
● Vlasnički list (izvod iz Lista nepokretnosti)
● Rešenje iz Katastra nepokretnosti
Ukoliko prodajete neuknjiženu nekretninu, treba da imate sačuvana sva dokumenta od prvog vlasnika do poslednjeg. Ipak, razmislite i o pokretanju postupka knjiženja jer najveći broj kupaca želi isključivo uknjiženu nekretninu. Već započet proces uknjižbe daje bolje izglede za prodaju.
3. Izaberite agenciju za nekretnine
Agencija za nekretnine je velika podrška u procesu prodaje nekretnina. Neke nekretnine je gotovo nemoguće prodati bez posrednika.
Agencije za uslugu posredovanja u trgovini nekretninama naplaćuje proviziju u visini od 2% od vrednosti nekretnine. Pored posredovanja u trgovini usluge agencije uključuju:
● Besplatna procena nekretnine
● Besplatno pravno savetovanje sa agencijskim advokatom
● Prezentaciju nekretnine potencijalnim kupcima
● Finansijsko savetovanje
● Pomoć pri prikupljanju potrebne dokumentacije
● Zakazivanje overe dokumenata kod notara
● Sastavljanje kupoprodajnog Predugovora i Ugovora
● Prisustvovanje pri isplati ukoliko je potrebno
Treba izabrati agenciju koja ima licencirane agente nekretnina i dobru praksu iza sebe.
4. Držite se realne tržišne vrednosti nekretnine
Nemoguće je ne primetiti da su cene nekretnina značajno porasle tokom 2021. i 2022. godine. Ipak, to ne znači da treba podići cenu nekretnine tako da ne odgovara cenovnom rasponu nekretnina svoje kategorije.
Najbolje se prodaju nekretnine koje imaju realnu tržišnu vrednost.
Agencija EUROPOLIS nekretnine pruža uslugu besplatne procene nekretnine, koju obavljaju naši najiskusniji agenti. Više o tome pročitajte OVDE. Ova procena vrednosti nekretnine nije obavezujuća, već isključivo informativna.
5. Ozbiljno predstavljanje
Prezentacija nekretnine treba da uključuje detaljno i precizno fotografisanje u dobroj rezoluciji. Pre fotografisanja obavezno uklonite privatne stvari poput odeće, obuće, hrane i ambalaže, kako bi kadrovi bili što bolji.
Fotografije treba da budu postavljene na dobro sastavljenim oglasima koji će se naći na portalima za prodaju nekretnina i agencijskom sajtu.
Agenti za nekretnine će primiti na sebe obavezu da ih kontaktiraju zainteresovane stranke ostavljajući svoj kontakt telefon. Nekretninu će uživo pokazati samo ozbiljnijim potencijalnim kupcima, a u proces pregovaranja se ulazi samo sa najozbiljnijim ponudama.
To je znatno komfornija opcija od samostalne prodaje nekretnina, kada telefonske pozive možete očekivati u svako doba dana. Osim toga, agenti za nekretnine poseduju sve veštine za isticanje prednosti nekretnina i prodaje istih.
6. Prednosti i mane nekretnine
Uobičajeno je da se prilikom prodaje nekretnina pregovara oko cene. Prodaja stanova bez pregovaranja oko cene je retkost, osim u slučaju prodaje novogradnje.
Cena se spušta uglavnom za 5-10% ukoliko postoje ozbiljniji argumentu. Prilikom određivanja prve cene za oglašavanje se to uglavnom ima u vidu i svesno se ostavlja prostor za pregovaranje.
Prilikom pregovaranja treba pripremiti argumente u svoju korist u vidu prednosti kao što su:
● Lokacija
● Spratnost
● Stanje nekretnine
● Dobra orijentacija stana (dovoljno svetlosti)
● Dobro opšte stanje zgrade i dobar komšiluk
● Atraktivno okruženje (blizina pijace, tržnog centra, Košutnjaka, Zvezdarske šume, Ade…)
● Lokacija na kojoj su cene nekretnina u porastu u dužem roku
Prilikom pregovora oko cene stana možete se osloniti na pomoć agenta nekretnina i agencije u celini. Pregovore najbolje vodi iskusan agent, koji ce amortizovati sve neprijatne momente usaglašavanja uslova. Dogovor oko detalja i prezentacija dokumentacije kupcu se najčešće organizuju u prijatnim prostorijama agencije, što celu stvar čini opustenijom.
Prodaja stanova (prodaja kuća, placeva, poslovnog prostora) može da se odvija i u prisustvu advokata vlasnika, kao i u prisustvu drugih osoba koje su poželjne u tom momentu.
7. Potpisivanje Predugovora
Potpisivanje Predugovora o kupoprodaji i davanje kapare uobicajen je deo procedure prodaje nekretnina, iako nije obavezan. Kada je nekretnina spremna za useljenje novog vlasnika, a kupac ima spremna sredstva za kupovinu, moze se odmah ići na sklapanje Ugovora o kupoprodaji.
Nakon sklapanja dogovora oko konačne cene nekretnine pristupa se sastavljanju Predugovora o kupoprodaji koji može i ne mora da se overava kod notara. Preporuka agencije je svakako overa Predugovora, naročito ako su rokovi duži.
Predugovor o kupoprodaji je obavezan kada se aplicira za stambeni kredit, kada se čeka dokumentacija o uknjižbi i slično. Tom prilikom se daje i kapara, po pravilu 10% vrednosti nekretnine.
8. Overa Ugovora i isplata
Overa Ugovora o kupoprodaji nekretnine se vrši kod notara. Ugovor o kupoprodaji notar šalje nadležnom Katastru i Poreskoj upravi. Nakon overe se vrši i isplata ukupnog ili preostalog iznosa vrednosti nekretnine u poslovnoj banci, sa računa kupca na račun prodavca. Posao se završava overom izjave o prijemu ukupne kupoprodajne cene, sa saglasnošću za uknjižbu (clausula intabulandi).
Proces prodaje nekretnina može biti vrlo stresan i dugotrajan, sa nerealnim očekivanjima i izneverenim nadanjima ukoliko joj se pristupi na pogrešan nacin. Ipak, ne treba da bude tako. Angažovanjem dobre agencije za nekretnine postupak prodaje se znatno skraćuje, automatizuje i poboljšavaju se šanse za finansijski uspešniju prodaju.
EUROPOLIS NEKRETNINE vam stoje na raspolaganju za besplatnu procenu nekretnina i pravne savete već tokom planiranja prodaje nekretnina.
Ukoliko imate nekretninu koju želite da prodate javite se našim agentima na telefon: +381 11 31 30 164.
